Verkauf einer Immobilie

1 – Die Vorbereitung

Zunächst sollten Sie sich als Immobilienbesitzer Gedanken darüber machen, ob die Rahmenbedingungen für den Verkauf günstig sind. Das aktuelle Marktumfeld spielt eine ebenso große Rolle, wie die steuerlichen Aspekte. Denn wenn Sie eine Immobilie weniger als 10 Jahre besitzen, muss möglicherweise eine Spekulationssteuer bezahlt werden und diese kann – je nach Immobilienwert – durchaus fünf- oder sogar sechsstellig ausfallen. Wenn also nur noch wenige Monate bis zur Erfüllung dieser Frist fehlen, wäre es ratsam, diese Zeit noch abzuwarten.

Auch sollten mögliche Kosten bei der Kreditablösung bedacht werden. Eine vorzeitige Rückzahlung des Darlehns an die Bank ist keineswegs kostenfrei – hier fallen Vorfälligkeitszinsen an. Je nach Restlaufzeit des Darlehns werden diese Zinsen berechnet. Lassen Sie sich von Ihrer Bank ausrechnen, wie hoch die mögliche Ablösesumme sein wird.

1.1 - Erforderliche Unterlagen

Haben Sie sich nun dazu entschieden, Ihre Immobilie zu verkaufen, kann der Verkauf schon sehr schnell über die Bühne gehen. Daher ist es wichtig, alle erforderlichen Unterlagen im Vorfeld zu sammeln, um den Verkauf reibungslos ab-wickeln zu können. So ist zum Beispiel ein aktueller Grundbuchauszug erforderlich sowie in Grundrissen zu prüfen, ob alle nachträglichen Um- oder Anbauten eingezeichnet sind. Auch ein aktueller Energieausweis muss vorliegen.

2 – Immobilienbewertung

Zur guten Vorbereitung beim Immobilienverkauf gehört es auch, sich einen Marktüberblick zu verschaffen. Hierbei werden, unter anderem, die Lage oder auch Eigenschaften der Immobilie, die Ausstattung und Zustand einbezogen.

Denn wird die Immobilie deutlich über oder unter Wert angeboten, kann dies zu erheblichen Nach-teilen für Sie als Eigentümer führen.

Unter Wert anzubieten, bedeutet, dass eventuell viel Geld verschenkt wird. Möglicherweise wird die Immobilie sehr schnell verkauft, was jedoch nur dann Sinn macht, wenn der Verkaufserlös sehr schnell benötigt wird und man deshalb bereit ist, einen geringeren Kaufpreis zu akzeptieren, als er erzielbar wäre.

Auf der anderen Seite kann ein zu hoch angesetzter Verkaufspreis dazu führen, dass sich nur sehr schwer ein Käufer finden lässt. Eventuell dauert es dann Monate, bis sich Interessenten melden. Wird eine Immobilie über einen langen Zeitraum angeboten, ohne einen Käufer zu finden, wird man sich wohl oder übel mit dem Gedanken anfreunden müssen, den Preis nach unten zu korrigieren. Dies ist nicht nur ärgerlich, sondern kostet zudem noch viel Zeit. Im Übrigen kann die Immobilie dann auf dem Markt bereits „verbrannt“ sein.

Überlegen Sie vorher – ermitteln Sie mit Marktwissen und Professionalität den richtigen Preis der Immobilie. Wir helfen Ihnen dabei, mögliche Fehler zu vermeiden und Geld zu verschenken.

Eine kostenfreie und unverbindliche Wertermittlung erhalten Sie hier.

2.1 – Der Verkehrswert der Immobilie

Der „Verkehrswert“ einer Immobilie ist der Verkaufspreis, der sich voraussichtlich am Markt erzielen lässt. Zunächst ist dies ein rechnerischer Wert. Der realisierte Verkaufspreis kann sowohl über als auch unter dem ermittelten Verkehrswert liegen. Um den Markt richtig einzuschätzen, bedarf es einer guten Recherche, die mit hohem Zeitaufwand verbunden ist. Daher ist es ratsam, den Verkehrswert professionell ermitteln zu lassen.

Wird die Immobilie nicht dem öffentlichen Markt zum Verkauf zur Verfügung gestellt, sondern nur im Freundes- oder Familienkreis angeboten, ist nicht sichergestellt, dass die Immobilie den Verkehrswert erreicht. Hier wird die Nachfrage von vornherein stark eingegrenzt. Es sei denn, für die Immobilie wird ein Liebhaberpreis bezahlt, der über dem aktuellen Marktwert liegt.

Die Berechnung des Verkehrswertes hängt von mehreren Faktoren ab, so dass es keine allgemeine Rechenformel dazu gibt. Der rechnerische Wert ergibt sich aus der Kombination von aktuellem Markt und dem genutzten Wertermittlungsverfahren.

Bei einer freien Immobilie, die selbst genutzt werden kann, fließen bei der Verkehrswertermittlung vorrangig folgende Faktoren ein:

• Baujahr
• Größe der Wohn- und Nutzfläche
• Zustand der Immobilie (neuwertig, gepflegt, renovierungsbedürftig)
• Merkmale der Immobilie (bei Häusern: Keller, Garage, An- oder Ausbaumöglichkeiten oder bei Wohnungen: Etage, Balkon, Fahrstuhl, Garage / Stellplatz

In der Regel werden bei dem privaten Verkauf der Immobilie keine Wertgutachten benötigt. Oftmals ist eine professionelle Immobilienbewertung ausreichend. Bei Scheidungen und Erbengemeinschaften kann es aber anders aussehen. Hier kann möglicherweise eine schriftliche Stellungnahme zum Verkehrswert oder auch ein Verkehrswertgutachten erforderlich sein.

2.2 – Der Bodenrichtwert

In regelmäßigen Abständen werden die regionalen Bodenrichtwerte vom jeweiligen Gutachterausschuss veröffentlicht. Diese geben den durchschnittlichen Wert des Grundstücks, auf dem die Immobilie steht, an. Informationen zu Bodenrichtwerten erhalten Sie von den Gutachterausschüssen der jeweiligen Bundesländer, Banken, Sparkassen, Makler und Immobiliensachverständige.

Bodenrichtwertkarten sind jedoch für den Laien oft nicht verständlich. Wir, als erfahrene Immobilienmakler, haben gelernt, diese Karten richtig zu interpretieren und er-klären Ihnen gerne, wie Sie mit diesen Daten einen Verkaufspreis feststellen können.

2.3 – Die Lage

Auf dem Land oder in der Stadt? Ein wichtiger Punkt in der Preisfindung.

Sicherlich lässt sich in der Stadt ein höherer Verkaufspreis für Immobilien durchsetzen. Jedoch auch in ländlichen Gebieten lassen sich gute Preise erzielen. Hier kommen verschiedene Faktoren zusammen, die den Preis mitbestimmen:

• Bebauung in der Nachbarschaft
• Ausrichtung der Immobilie (Himmelsrichtung)
• Immobilie liegt an der Hauptdurchgangsstraße
• Immobilie liegt in einer ruhigen Seitenstraße
• öffentliche Verkehrsanbindungen
• Medizinische Versorgung
• Einkaufsmöglichkeiten in der Umgebung
• Entfernung zu Schulen und Kindergärten
• Entfernung zu Freizeitaktivitäten wie Schwimmbäder, Restaurants etc.

Bei Mehrfamilienhäusern:

• Wohngegend
• Etage der Wohnung
• Fahrstuhl bei höheren Etagen
• öffentliche Verkehrsanbindungen

Für junge Familien ist es gewiss auch wichtig, dass die Entfernungen zu Schulen, Kinder-Tagesstätten, Freizeitmöglichkeiten nicht allzu groß sind. Auch die öffentlichen Verkehrsmittel sind ein wichtiger Punkt. Dies geht sowie in Stadt als auch auf dem Land.

Was ist im Alter? Wie sind die Möglichkeiten, wenn man vielleicht kein Auto mehr fährt und auch sonst nicht mehr so beweglich ist. Kann die Immobilie dann wieder gut verkauft werden? Manchmal ändern sich die Gewohnheiten im Laufe des Lebens und dann ist es gut, darauf vorbereitet zu sein.

2.4 – Der Zustand

Lässt man die Lage einmal außer Acht, bestimmt natürlich auch der Zustand der Immobilie den Preis. Wurde die Immobilie stets renoviert und gepflegt, Reparaturarbeiten vorgenommen, steigert das den Wert der Immobilie.

Der erste Eindruck zählt! Gibt es Grünflächen oder Terrassen zu der Immobilie, sollten diese nicht vernachlässigt werden. Fühlt der Käufer sich erst einmal abgeschreckt von einem verwilderten Garten, in dem er viel Arbeit auf sich zukommen sieht, kann dies das Interesse an der Immobilie schmälern oder gar ganz auslöschen.

Gerade bei älteren Immobilien kann es den Wert steigern, wenn potenzielle Kunden sehen, dass die Immobilie „in Schuss“ gehalten wurde.

Sie sehen, es gibt viel Luft nach oben, wenn es um den Verkaufspreis geht. Manchmal verbessert es schon den Eindruck, wenn man schnell noch mal den Rasen mäht, das Unkraut zupft oder die Einfahrt oder Terrasse vom Laub befreit.

Nehmen Sie sich einmal die Zeit und beantworten sich selbst folgende Fragen:

• Braucht die Immobilie aktuell eine frische Renovierung?
• Ist sie renovierungsbedürftig? Soll das der neue Eigentümer erledigen?
• Wie ist der Zustand von Fenstern, Türen?
• Ist das Dach dicht?
• Entspricht die Dämmung den Vorgaben der EnEV 2014?
• Entspricht der Heizkessel den Vorgaben der EnEV 2014?
• Gibt es Bodenbeläge und in welchem Zustand sind diese?
• Gibt es Holzdecken oder Verkleidungen und in welchem Zustand sind diese?
• Sind Ihnen Mängel bekannt, die vorher noch in Ordnung gebracht werden müssen?

Es liegt also ganz bei Ihnen, ob Sie Ihre Immobilie vor dem Verkauf renovieren, um einen TOP-Verkaufspreis bekommen zu können.

2.5 – Der individuell empfundene Wert

Jeder Eigentümer hat zu seiner Immobilie einen besonderen Bezug und das macht den individuell empfundenen Wert aus. Jedoch hat dieser Wert selten etwas mit der Realität zu tun.

Von daher ist es nicht einfach, den Wert der Immobilie richtig einzuschätzen. Versuchen Sie emotionslos, wie ein Fremder, Ihre Immobilie zu betrachten.

2.6 – Der realistische Wert

Wenn Sie alle Faktoren berücksichtigt, sich mit den aktuellen Angebotspreisen vergleichbarer Immobilien beschäftigt und die Preise aus dem Gutachterausschuss verglichen haben, sollten Sie sich dem realistischen Wert der Immobilie genähert haben.

Sind Sie noch unsicher, ob Sie den Wert richtig eingeschätzt haben, empfehlen wir die Hilfe der Profis in Anspruch zu nehmen. Denn Sie wollen sicherlich nicht mit einem zu hohen Verkaufspreis einen „Ladenhüter“ aus Ihrer Immobilie machen oder gar Geld verschenken.

Wir beobachten den Immobilienmarkt genau – wie sich Angebot und Nachfrage und auch die Preise entwickeln. Auch kennen wir die tatsächlich erzielten Verkaufserlöse der Vergangenheit und können dieses Wissen in die Preisfindung mit einfließen lassen.

Selbstverständlich stehen wir Ihnen vor und in der Verkaufsphase mit unserem Wissen zur Verfügung und holen das beste Ergebnis für Sie raus.

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Sprechen Sie uns an. Wir beraten Sie in einem unverbindlichen Gespräch und finden die bestmögliche Lösung für Sie.

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